Юридическая экспертиза приобретаемой квартиры
Юридическая экспертиза - это проверка истории квартиры для того, чтобы будущие владельцы знали, что квартира переходила из рук в руки на законных основаниях. Это очень важный и серьезный этап, так как если впоследствии сделка купли-продажи будет признана незаконной, то можно просто лишиться квартиры.
Какие подводные камни могут ожидать ничего не подозревающего добросовестного приобретателя? Собственник квартиры внезапно может оказаться недееспособным, у квартиры может быть не один, а несколько собственников, в процессе сделки могли быть нарушены права несовершеннолетних и так далее, и тому подобное. Специалисты советуют начать с консультации с опытным юристом, который может заметить настораживающие моменты и посоветовать, в каком направлении следует проводить проверку.
Конечно, можно попытаться пройти этот «путь воина» самостоятельно. Потратить кучу времени, сил и денег, но так ничего толком и не узнать. Потребуется раздобыть много документов, которые некоторые учреждения просто откажутся вам выдавать, мотивируя свой отказ тем, что вы пока еще только покупатель, а не собственник квартиры.
Для того, чтобы получить хоть какую-нибудь информацию, необходим будет запрос от нотариуса в каждую из необходимых инстанций. Поэтому логичнее всего доверить эту работу специалистам риэлтерской фирмы. По вашему заказу профессионалы проведут экспертизу будущей покупки, сформирует пакет документов и представит грамотное заключение о надежности (или ненадежности) будущей сделки.
Чтобы сделки с квартирами (комнатами) были действительными, требуется соблюдение целого ряда условий:
•Содержание сделки не должно противоречить закону. Например, недопустимы сделки, направленные на отчуждение объектов пользования многоквартирного дома (например, технического этажа).
•Необходимо наличие у сторон дееспособности и правоспособности.
•Квартира (комната) должна принадлежать отчуждающему лицу или наследователю по праву собственности.
•Волеизъявления участников сделки должны соответствовать их действительной воле, совершение сделки должно быть добровольным и понятным.
•Обязательная государственная регистрация по месту расположения квартиры.
Право собственности у покупателя квартиры возникает с момента государственной регистрации перехода прав собственности. При отступлении от названных условий сделка считается недействительной. Сделка, недействительная по решению суда, признается оспоримой (например, сделки, совершенные ограничено дееспособными, либо несовершеннолетними от 14 до 18 лет ст.175 и ст.176 ГК РФ), сделки, совершенные под влиянием насилия или угрозы (ст.179 ГК РФ). Статья 168 ГК РФ устанавливает принцип отнесения сделок к той или иной категории недействительности.